Wohnfläche
Nach Wohnflächenverordnung berechnete Fläche – Dachschrägen und Balkone zählen nur anteilig.
Maßgeblich ist bei Wohnimmobilien in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Räume unter 1 Meter Höhe zählen gar nicht, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, ab 2 Metern voll. Balkone, Loggien und Terrassen werden üblicherweise mit 25 %, in hochwertigen Lagen mit bis zu 50 % angesetzt. Keller, Heizungsraum und Garage zählen nicht zur Wohnfläche. Abweichungen von mehr als 10 % gegenüber der im Kaufvertrag oder Exposé genannten Fläche können Kaufpreisminderungen begründen – bei Altbauten in Esslingen mit ausgebautem Dachgeschoss lohnt deshalb eine saubere Neuberechnung vor der Vermarktung.
Spekulationssteuer
Steuer auf den Gewinn beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren – mit Ausnahmen bei Eigennutzung.
Wird eine vermietete oder nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde – dabei genügen angebrochene Jahre. Geerbte Immobilien übernehmen die Frist des Erblassers. Die konkrete Beurteilung gehört in die Hand eines Steuerberaters.
Kaufnebenkosten
In Baden-Württemberg rund 8 bis 10 % des Kaufpreises zusätzlich zum Kaufpreis.
In Baden-Württemberg setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen aus 5,0 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2,0 % für Notar und Grundbuchamt sowie – falls ein Makler beteiligt ist – der Provision, die seit dem 23. Dezember 2020 bei selbst genutztem Wohneigentum hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird und üblicherweise 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite beträgt. Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, da sie nicht werthaltig besichert sind.
Verkehrswert
Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis nach § 194 BauGB.
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er wird über drei genormte Verfahren ermittelt: Vergleichswertverfahren (üblich bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern), Sachwertverfahren (typisch bei selbst genutzten Einfamilienhäusern) und Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten). Grundlage sind Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Der Angebotspreis liegt in der Praxis leicht darüber, um Verhandlungsspielraum zu lassen – ein deutlich überhöhter Einstieg führt dagegen zu langer Vermarktungsdauer und späteren Preisabschlägen.
Notaranderkonto & Fälligkeit
Der Kaufpreis wird erst nach Vormerkung und Löschungsunterlagen fällig.
Nach der Beurkundung trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein, holt Löschungsunterlagen für alte Grundpfandrechte und – falls erforderlich – behördliche Genehmigungen ein. Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, versendet er die Fälligkeitsmitteilung; typischerweise vier bis acht Wochen nach dem Notartermin. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis üblich, etwa bei Ablösung mehrerer Gläubiger. Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über, die Übergabe erfolgt meist schon mit vollständiger Kaufpreiszahlung.
Verkaufsunterlagen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und mehr.
Für ein vollständiges Exposé und eine reibungslose Finanzierung des Käufers werden benötigt: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen und Wartungen, Gebäudeversicherungspolice sowie bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge und die Nebenkostenabrechnungen hinzu. Die Beschaffung dauert erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen – sie sollte vor dem Start der Vermarktung abgeschlossen sein.